近年来，随着房价下跌，二线城市的租金也进入了持续下滑的趋势。数据显示，部分城市租金已连续8个月同比下跌，甚至连上海这样的头部城市也难以幸免。今年6月，上海的平均租金和租金收入比均降至2019年以来的最低水平。与此同时，出租房的去化周期也在不断拉长，租金下降难以吸引租客成为当前租房市场的真实写照。 

上海与杭州租金大幅下降，房东收益受损严重 

以上海为例，长宁区一套40平方米的一居室老旧房租金从4300元/月降至4000元/月，普陀区的一套面积稍大的房源租金从4200元/月降至3600元/月。静安区的高端租赁市场表现更为明显，三年前租金为12000元/月的房源，如今8000元/月即可租下。部分地段的租金降幅甚至达到了33%。 

杭州的情况也不容乐观。五常地铁口附近的一套房源租金从5000元/月降至4000元/月，九堡一套89平方米的三房从5300元/月降至4800元/月。高端租赁市场的领航城房源租金从9000元/月大幅下跌至6000元/月，部分房源的租金降幅也超过了30%。 

从整体情况来看，全国各地的房东面临着每月出租收入减少几百到几千元的局面。考虑到空窗期，房东的收益减少更为显著，部分房东一年下来收益甚至减少了二三成。 

供需失衡导致租房市场低迷 

租房市场的低迷，主要原因在于供需关系的严重失衡。在供应端，租房市场面临着内外部的巨大压力。“十四五”期间，国家计划筹集870万间保障性租赁住房，以解决2600万人的住房困难问题。这些保障性租赁房源的集中建设，使得租金被进一步压低。 

以北上广深和杭州、成都等头部二线城市为例，这些城市需筹集400多万套保障性租赁住房，占到全国总目标的一半。新增的保障性租赁住房对市场的冲击不容小觑。例如，北京市出租房挂牌量约为10万套，而每年新增的保障性租赁房源约为3万套，市场供应量激增了三成，租金因此下跌。 

同时，新增的个人出租房源也在增加。以杭州为例，过去一年，杭州的新增租赁房源环比上涨了23%。这些新增房源大多来源于新房交付和由售转租的二手房。杭州去年交付了超10万套新房，其中10-15%的新房流入租赁市场，进一步增加了市场的房源供给。 

需求端疲软，租房市场难有起色 

与供应端的激增相比，需求端却显得十分疲软。租房需求的减少主要体现在两个方面：其一，部分租客因房价下跌而选择购房，从而减少了租房需求；其二，由于工作变动或经济压力，部分租客选择退租，导致租房市场需求进一步下降。据统计，今年上半年全国40城的整体租赁需求热度较去年同期下降了约16%。 

此外，租房需求的降级也成为不可忽视的趋势。越来越多的租客希望将房租控制在总收入的10%以下，而去年大部分租客的房租支出占收入的30%左右。这表明，租房市场的租客群体变得更加理性，更加注重性价比。 

房东与租客的博弈，租金难以回升 

当前的租房市场呈现出房东和租客之间的博弈局面。房东们在面对租金下跌和空窗期延长的双重压力下，不得不降低租金以吸引租客。而租客们则在市场供应增加和房价下跌的背景下，掌握了更多议价权。 

对于房东而言，调整资产配置是当务之急。首先，需谨慎投资老旧小区，尤其是那些无法带来高现金流的房源；其次，要避开同质化严重或装修过时的房源，因为这些房源在市场上难以获得高租金回报。 

对于租客而言，这是一个议价的好时机。在与房东谈判时，可以适度讲价，争取更优惠的租金。同时，也可以关注保障性租赁住房、公租房等信息，寻找性价比更高的房源。 

总之，当前的租房市场，租金下降趋势难以逆转。无论是房东还是租客，都需要在这个变革的市场中，调整自己的策略，以应对未来可能的挑战。